Het oversluiten van onze hypotheek

Tien jaar geleden hebben we ons huidige huis gekocht en zoals de meeste Nederlanders, ook we een hypotheek afgesloten om de woning te kunnen betalen. In die tijd hebben we ons laten adviseren door een assurantiekantoor en vrij wel blind vertrouwd op het gegeven advies.

Zoals veel mensen in die tijd is er gekozen voor deel spaarhypotheek (60%) en een deel aflossingsvrij (40%) voor 10 jaar vast tegen 5,2% rente onder NHG garantie.

Nu 10 jaar later is eindelijk onze rentevaste periode afgelopen en is er een nieuwe hypotheek afgesloten. Ik zeg ” eindelijk”, omdat we sinds het afsluiten van de eerste hypotheek, de marktrente alleen maar hebben zien dalen. Gezien Gezien onze financiën een hobby van mij is geworden, heb ik enkele jaren de mogelijkheid gehad om na te denken over wat voor ons wél de beste hypotheek is.

In dit artikel ga ik in op onze “onorthodoxe” keuzes die we gemaakt hebben bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek.

Het doel

Belangrijk bij het (opnieuw) afsluiten van een hypotheek is de reden waarom je dit doet. Een hypotheek oversluiten is niet iets wat je eenvoudig zelf kunt regelen. Een goed advies is belangrijk en dat kost veel geld. Besef dus goed waarom je het doet!

Wil je uitbreiden, verhuizen, lagere maandlasten, versneld aflossen of misschien heb je wel een andere reden, etc. Dit zijn allemaal randvoorwaarden die de keuze voor de hypotheekvorm beïnvloeden. Ons doel was helder:

  1. Lagere rentekosten zodat we versneld kunnen sparen om (eventueel) extra af te lossen.
  2. Flexibiliteit zonder in te boeten op lagere kosten.
  3. We hebben geen verhuisplannen, want we zijn gelukkig waar we nu wonen.
  4. Laatste keer dat we oversluiten. Laatste keer dat we hiervoor kosten moeten maken.

Met deze uitgangspunten in ons achterhoofd zijn we de boer op gegaan bij twee hypotheek adviseurs voor een oriënterend gesprek. De beleving en het advies was compleet verschillend. Uiteindelijk hebben we gekozen voor de partij die ons het meeste aansprak en het beste aansloot bij onze uitgangspunten.

De hypotheek vorm 1: Bankspaarhypotheek

In 2009 hebben we gekozen voor een Bankspaarhypotheek. Dit was een hypotheekvorm met in ons geval 5,2% rente, waarbij tijdens de looptijd het leendeel niet wordt aflost. Er aan gekoppeld is een spaarrekening met ook 5,2% rente, waarop maandelijks ingelegd wordt. Aan het einde van de looptijd is de spaarpot zo gegroeid dat het volledige hypotheekbedrag hiermee afgelost kan worden.

Ten tijde van hoge rentes was dit een zeer gunstige hypotheekvorm. Over het leendeel kreeg men de maximale hypotheekrenteaftrek en over het spaardeel ontving men een relatief hoge rente. Tegenwoordig is deze vorm uit de gratie geraakt. Om tot het gewenste eindbedrag te komen moet nu veel meer ingelegd worden, want vanwege de lage rente rendeert de spaarrekening minder hard. Daarnaast is de overheid bezig de hypotheekrenteaftrek af te bouwen.

Toch hebben we gekozen om deze hypotheekvorm aan te houden. Dit is waarom;
Ik vergelijk het extra moeten inleggen met een lineaire hypotheek. Daar moet minimaal het zelfde bedrag ingelegd worden om tot het zelfde eindresultaat te komen. Voordeel van een bankspaarhypotheek is dat men over het spaarbedrag nog een relatief hoge rente (ook al is het tegenwoordig niet veel) ontvangt.

Bij een lineaire hypotheek wordt gedurende de looptijd afgelost waardoor ook de te betalen rente afgebouwd wordt en daarmee ook de hypotheekrenteaftrek. Bij een bankspaarhypotheek blijft de te betalen rente constant en maximaal. Hier is de lineaire hypotheek in het voordeel, maar de hypotheekrente aftrek verzacht dit nadelige effect behoorlijk.

Uit eindelijk weet je pas wat gunstiger is door het uit te (laten) rekenen. Dit hebben wij ook laten doen en een bankspaarhypotheek (5 jr vast) was voor ons nog altijd 9.000 euro goedkoper dan een lineaire hypotheek. Mocht in de toekomst de rente stijgen heeft dit direct een gunstig effect op de spaarpot van de bankspaarhypotheek, en daarmee de volledig hypotheek.

Een risico wat hier wel aan kleeft is dat de overheid gaat toornen aan de regels rondom de bankspaarhypotheek of de hypotheekrenteaftrek verder gaat versoberen, waardoor het in de toekomst ongunstiger kan worden om deze vorm aan te houden. Vanwege deze redenen en de lage rente hebben we deze hypotheekvorm voor 5 jaar afgesloten.

De hypotheek vorm 2: Aflossingsvrije hypotheek

Ook de aflossingsvrije vorm hebben wij aangehouden, ondank dat er in de media de noodklok geluid wordt over de risico’s die er aan keven. Ik ben sterk voorstander van het aflossen van schulden, maar door te kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek en daarnaast geld te sparen om in de toekomst af te lossen, zijn we ontzettend flexibel. Waar we wel voor moeten zorgen is dat het spaarbedrag voldoende rendeert om het de rente op de hypotheek mee af te dekken. Bijvoorbeeld door het spaarbedrag in een deposito te zetten of door (een deel) te beleggen in producten met een laag risico.

Daarnaast hebben we aflossingsvrije hypotheek opgeknipt in twee gelijke delen, waarbij we één deel voor 1 jaar en één deel voor 10 jaar vast staat. Zo profiteren we deels van de lage rente op kort lopende hypotheken en verzachten we het risico op een toekomstige sterke rente stijging.

Wel of geen NHG?

Met een NHG garantie loopt de hypotheekverstrekker minder risico, waardoor zij een lagere rente kunnen aanbieden. Hier zitten wel een aantal regels en kosten aan verbonden.

Is de woning grotendeels hypotheek vrij, dan kan de hypotheekverstrekker vaak ook een lagere, of zelfs een vergelijkbare rente als de NHG rente hanteren. Extra aflossen kan dus lonen om de kosten voor NHG te voorkomen. Kies dus niet blind voor een hypotheek met NHG.

Omdat wij in het verleden (helaas) nauwelijks afgelost hebben is een NHG voor ons wel interessant. NHG kost 1% van de hypotheeksom, maar we besparen 0,6% aan jaarlijkse rente. Binnen 18 maanden zijn de kosten van NHG terug verdient. En hier is de hypotheekrenteafrek en de mogelijkheid om door de besparing extra af te lossen niet eens in mee genomen.

Welke Hypotheek verstrekker?

Er is veel keuze en concurrentie in de markt van financieringen. Verschillende aanbieders bieden verschillende vormen aan voor verschillende situaties. Het is goed om je hier in te laten adviseren want veel hangt af van je persoonlijke situatie. Uiteindelijk hebben wij voornamelijk naar kosten en flexibiliteit gekeken en kwamen we bij Obvion uit.

Obvion is een “discounter” met lage rente percentages, waarbij toch redelijk gunstige voorwaarden gehanteerd wordt. Zo mag er jaarlijks tot 20% afgelost (of ingelegd) worden, is een levensverzekering niet vereist en bij een verlenging wordt er niet een hoger tarief gehanteerd (of dit echt zo is zal nog moeten blijken)…

Is een levensverzekering nodig?

Bij onze eerste hypotheek was een levensverzekering verplicht om af te sluiten. Bij de huidige hypotheek is dit optioneel.
Aangezien de maandlasten aanzienlijk lager zijn geworden en we beide een goed inkomen hebben, hebben we er voor gekozen om geen levensverzekering af te sluiten. Dit scheelt ons 40 euro in de maand t.o.v. de oude spaarhypotheek.

Het resultaat!

Het oversluiten van onze hypotheek heeft ons een besparing van ruim 550 euro bruto per maand opgeleverd. Netto is dit ongeveer 460 euro. Deze besparing gaat rechtstreeks naar de spaarpot voor extra aflossen van de hypotheek. Daarnaast streven we er naar om jaarlijks nog eens 10.000 euro uit ons inkomen apart te zetten voor aflossingen op de hypotheek.

Het daadwerkelijk aflossen gebeurt wanneer het nodig is. Bijvoorbeeld wanneer de rente stijgt, we VRH moeten betalen of wanneer de overheid de regels wijzigt.

Oversluiten is niet goedkoop. Zo hebben we kosten gemaakt voor advies, NHG, taxatie, notaris en hier en daar wat administratie kosten. Totaal maar liefst 5.800 euro. De wetenschap dat deze kosten aftrekbaar zijn verzacht de pijn nog enigszins.

Door drie hypotheekdelen te hebben van resp. 1, 3 en 5 jaar zijn we flexibel en spreiden we het risico van rente stijgingen. De bankspaarhypotheek aan te houden kan voordelig uitpakken wanneer er in de toekomst toch een sterke rentestijging komt.

Obvion is een aanbieder die ons erg aanspreekt en past bij onze uitgangspunten. We verwachten (lees: hopen) dan ook in de toekomst niet meer te hoeven oversluiten met alle rompslomp en kosten van dien.

Dit vind je misschien ook leuk...

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *